|
李律师：
我在江苏某市购买了一处商铺用于投资。今年5月初，我和商某签了租赁合同约定，我将商铺出租给他经营饭店，租期三年，年租金20万元，租金一年支付一次，每年底预付下一年度租金。同时，也约定了双方的违约责任。签约当天我就收了商某第一年的租金20万元。前几天我得知商某因涉嫌贩卖毒品被刑事拘留，当地警署联系到我说商某的饭店不能继续经营了，要我扣除商某拖欠的有关水电费用后将其预付的租金直接退还给警署。请问，我该怎么办？
——读者：季明
季先生：
根据你来信反映情况，你和商某签署的租赁合同应是合法有效的，合法的民事法律关系应当受到法律保护。现由于承租人涉嫌犯罪而提前解除合同，就剩余租金返还问题，本律师认为你应慎重对待。在此，首先应明确两个问题，第一你是否应该退还已预收的租金？第二，如果要退，租金应当退给谁？
就第一个问题而言，你要详细了解你们所订立的租赁合同中对这种违约情况是如何约定的，如果约定因承租人涉嫌犯罪而提前终止合同，出租人所收租金不予退还的，你则可以根据此条约定拒绝将剩余租金退还给承租人；相反，如合同没有作这样的约定，其中的违约责任约定又不明确，你可根据相关法律规定，要求承租人承担因合同提前解除所给你造成的损失，这样的损失一般包括合同解除后你无法及时再将房屋出租的房屋空置期损失，或者即使有新的承租人承租你的商铺，对方往往会要求对房屋进行装修，而装修期内通常都是免租金的，这样势必也会给你带来免租期的损失等。
关于第二个问题，根据合同相对性原理，你当然应将租金返还给和你建立合同关系的商某，现在商某虽然因涉嫌犯罪被羁押，无法当面和你解决退租事宜。但其处理合法民事合同的权利并没有丧失，你和他之间合同的解除乃至退还相应租金，还是应取得其本人的同意。在他丧失人身自由的情况下，他可通过有关部门书面表达他的真实意愿，比如书面委托警署代其收取所退租金，至于他将来因可能被判重刑，这笔租金将被没收等都是另外一层法律关系。不管怎样，你所要退还的租金应该根据民事法律的相关规定处理。
（作者李亚慧系上海市东方正义律师事务所律师）
|